CELE MAI FRECUȚIONALE ÎNTREBĂRI SUNT RĂSPUNSATE DE SPECIALISTII IMOBILIARE IMEX
DMITRY INSURANCE, agent imobiliar la IMEX Real Estate
"Dubai este un oraș al vizitatorilor. Mai mult de 90% din cei aproape două milioane de locuitori ai metropolei sunt expatriați. Puțini dintre ei își pot permite să-și cumpere propria locuință, dar toată lumea trebuie să trăiască, să muncească și să se relaxeze undeva. Și, prin urmare, piața de închirieri este foarte dezvoltată. Aceasta la rândul său, face ca proprietățile imobiliare din Dubai să fie atractive din punct de vedere al investițiilor, deoarece venitul din chirii este de două până la trei ori mai mare decât pe piețele dezvoltate și nu există impozite pe venit sau impozite imobiliare. "
Pot cetățenii străini să cumpere proprietăți în Dubai?
Cetățenii țărilor străine care nu sunt membri ai Consiliului de Cooperare a Golfului Arab (CCG) au dreptul să dobândească proprietatea deplină asupra bunurilor imobiliare din Dubai („freehold”) numai în teritorii special desemnate, în așa-numitele zone freehold. Lista acestor zone este stabilită prin Decretul conducătorului din Dubai nr. 3 din 2006. Acestea includ aproape întreg teritoriul "noului Dubai", inclusiv zone populare precum Dubai Marina, Palm Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers și altele.
Este necesară înregistrarea imobiliară în Dubai și cine este implicat în ea?
Înregistrarea drepturilor imobiliare în Dubai este gestionată de Departamentul Funciar Dubai. Astăzi, drepturile de proprietate, închirierile pe termen lung, angajamentele imobiliare și alte tranzacții sunt supuse înregistrării în registrul corespunzător. Înregistrarea se efectuează atât pe instalații gata pregătite și punute în funcțiune, cât și pe șantiere („off-plan”). În primul caz, proprietarul primește un certificat de înregistrare a bunurilor imobiliare (Titlul faptei), iar în cazul înregistrării bunurilor care nu au fost încă finalizate (Oqood Registration) - contractul inițial de vânzare (Contractul inițial de vânzare). În momentul înregistrării dreptului de proprietate în Departamentul Funciar Dubai, se plătește o taxă de înregistrare de 2% din valoarea proprietății, plus o mică plată fixă pentru pregătirea și tipărirea documentelor necesare.
Ce taxe ar trebui să plătească un proprietar în Dubai?
În Emiratele Arabe Unite nu există impozite pe proprietate și venit. Prin urmare, deținerea de bunuri imobiliare în Dubai, precum și primirea de venituri, de exemplu, din închiriere, nu atrag consecințe fiscale pentru proprietar în jurisdicția Emiratelor Unite.
Cu toate acestea, trebuie înțeles că proprietarul imobilului este responsabil pentru întreținerea corespunzătoare a acestuia și este obligat să plătească costurile întreținerii sale (așa-numitele Taxe de întreținere sau taxe de serviciu) stabilite de societatea de administrare sau asociația de proprietari de locuințe (dacă o astfel de asociație a fost deja creată). De regulă, aceste plăți sunt percepute anual cu un an în avans și pentru Dubai, în funcție de proiect, se situează undeva între 20 și 80 de dolari pe metru pătrat. m pe an.
Cum este achiziționarea de proprietăți imobiliare în Dubai?
În termenii săi generali, procedura de cumpărare a proprietății în Dubai în majoritatea cazurilor este următoarea:
- Cumpărătorul selectează proprietatea pe care dorește să o achiziționeze.
- Vânzătorul și cumpărătorul semnează un contract de vânzare, care reflectă toți parametrii tranzacției, în special:
- valoarea proprietății achiziționate,
- plăți suplimentare aferente tranzacției (comisioane ale agenților, plăți către dezvoltator, taxe de înregistrare, rambursarea către vânzător a costurilor de întreținere plătite în avans etc.),
- perioada în care tranzacția de cumpărare și vânzare trebuie finalizată,
- termenii și procedura de efectuare a decontărilor,
- responsabilitatea părților în cazul neîndeplinirii condițiilor contractului.
- La semnarea unui contract de vânzare cu vânzătorul, cumpărătorul face o depunere (de obicei 10% din valoarea proprietății achiziționate).
- Vânzătorul întocmește o autorizație din partea dezvoltatorului pentru a-și vinde proprietatea (Fără certificat de obiecțiune, NOC), care este necesară pentru înregistrarea unei tranzacții cu Departamentul Funciar Dubai.
- După obținerea permisiunii de a vinde, vânzătorul și cumpărătorul înregistrează proprietatea în numele noului proprietar în Departamentul Funciar. De obicei, la momentul înregistrării, tranzacțiile sunt de asemenea decontate.
Un proprietar din Dubai îl poate închiria?
Relațiile dintre proprietarii și chiriașii din Dubai sunt reglementate de Legea nr. 26 din 2007, precum și de modificările acesteia. Conform legislației actuale, orice proprietar de bunuri imobiliare de pe teritoriul Emiratului Dubai are dreptul să-și închirieze proprietatea pentru o perioadă de cel puțin 1 an. În cazul închirierii pe o perioadă mai mică de un an, o astfel de închiriere este considerată pe termen scurt și necesită proprietarul să aibă licența corespunzătoare (pentru activitățile unui hotel sau apartamente la un hotel). În acest caz, de obicei, proprietarii apelează la o societate de administrare autorizată, pe care o transferă proprietatea lor către administrare și care închiriază deja proprietăți imobiliare.
La ce venituri din chirii se poate aștepta un proprietar din Dubai?
Dacă vorbim despre indicatorii medii de piață ai randamentului curent al investițiilor în imobiliare, atunci pentru locuințele din Dubai astăzi, indicatorul venitului net din închiriere (adică venitul minus costul deservirii imobiliare) este în medie de 5-10% pe an.
Răspândirea profitabilității se datorează diferențelor dintre tipul și categoria bunurilor imobiliare, locația și costul serviciilor sale. În plus, proprietățile imobiliare exclusive mai scumpe, de regulă, oferă un randament mai mic sub formă de venituri din închiriere decât locuințele în masă în proiecte accesibile.
În ceea ce privește piața imobiliară de birouri, astăzi aceste investiții sunt mai puțin atractive din punct de vedere al veniturilor din închiriere decât achiziționarea de locuințe. Închirierea spațiului de vânzare cu amănuntul (aceasta include nu numai magazinele, ci și punctele de service, cafenelele, restaurantele etc.) este posibil să genereze venituri mai mari (până la 15%), însă acest lucru depinde de parametrii proprietății în sine, și din factori externi.
Există restricții cu privire la costul închirierii în Dubai?
Prin încheierea unui contract de închiriere imobiliară, părțile la tranzacție au dreptul de a conveni asupra oricăror condiții care nu contravin legislației actuale.
Nu există restricții directe asupra prețului de închiriere, care este indicat în contractul dintre locator și locatar. Cu toate acestea, există restricții stabilite prin lege privind creșterea costului închirierii atunci când reînnoiește un contract pentru următorul mandat. Deci, de exemplu, în ceea ce privește bunurile imobiliare rezidențiale, există o regulă conform căreia proprietarul nu are dreptul să crească chiria dacă au trecut mai puțin de doi ani de la încheierea contractului inițial. În plus, la revizuirea contractelor de închiriere în sus, proprietarul ar trebui să fie ghidat de indicele Autorității de Reglementare Imobiliare din Dubai (RERA), care reflectă ratele medii de închiriere pentru diferite tipuri de locuințe în funcție de zonă.
Care sunt cerințele pentru chiriașii din Dubai?
Un chiriaș de bunuri imobiliare din Dubai (dacă nu vorbim despre locuințe de închiriere pe termen scurt) poate fi doar o persoană fizică sau juridică cu statut de rezident în Emiratele Arabe Unite. Adică, un contract de închiriere nu poate fi încheiat decât cu un cetățean din Emiratele Arabe Unite sau o țară care este membră a Consiliului pentru Cooperarea Statelor Arabe din Golful Persic sau cu un expatriat cu viză de rezident.
În consecință, locatarul este o persoană juridică, trebuie să aibă înregistrarea corespunzătoare în Emiratele Unite. Aceasta poate fi o organizație locală, o companie înregistrată într-o zonă economică liberă sau o sucursală (reprezentanță) a unei companii străine.
Este necesară înregistrarea unui contract de închiriere pentru imobiliare în Dubai și cine este implicat în el?
În conformitate cu legile Emiratului din Dubai, toate contractele de închiriere de bunuri imobiliare pe teritoriul său trebuie să fie înregistrate în mod corespunzător. Înregistrarea contractelor de închiriere este gestionată de Agenția de Reglementare Imobiliare din Dubai (RERA). În special în aceste scopuri, agenția a creat sistemul Ejari, care permite înregistrarea contractelor prin internet. Înregistrarea online pe site-ul Ejari este simplă, necesită cunoștințe tehnice minime și presupune introducerea numai a informațiilor de bază despre contractul de închiriere, care include: informații despre proprietatea și participanții la tranzacție, precum și condițiile contractului. Fiecărui contract înregistrat i se atribuie un cod de bare unic pe toată durata de valabilitate a acestuia.
Înregistrarea este gratuită, atât locatorul, cât și locatarul pot înregistra un contract de închiriere. Până în prezent, s-a stabilit răspunderea pentru nerespectarea cerinței înregistrării obligatorii, însă, în conformitate cu prevederile legii, toți participanții la tranzacții care nu au fost înregistrați sunt lipsiți automat de dreptul de a solicita organelor judiciare și guvernamentale pentru protecția intereselor lor.
Cum este proprietatea de închiriere în Dubai?
În termenii generali, procedura de închiriere a imobilelor în Dubai, în cele mai multe cazuri, este următoarea:
- Proprietarul, sau cu ajutorul unei agenții imobiliare, caută un chiriaș.
- Când arendatorul este găsit, locatorul semnează un contract de închiriere cu acesta, care reflectă toți parametrii tranzacției, în special:
- prețul închirierii și condițiile de plată,
- perioada de închiriere și condițiile de extindere a acesteia,
- costuri suplimentare asociate cu funcționarea proprietății și distribuirea acestora între părți,
- responsabilitatea părților în cazul neîndeplinirii condițiilor contractului.
- La semnarea contractului, chiriașul plătește chiria pentru anul (de obicei prin cec), precum și un depozit de garanție (de obicei 5% din chiria anuală).
- După ce a primit plata de la chiriaș, proprietarul îi oferă cheile, trinket-urile, cărțile de acces etc., necesare accesului nestingherit la spațiile închiriate și la infrastructura aferentă (piscină, sală de sport etc.), precum și copii ale documentelor (certificat de proprietatea, pașaportul proprietarului etc.) solicitate de locatar pentru a conecta apă, electricitate, aer condiționat, telefon, Internet și alte servicii.
Cum se plătește chiria pentru proprietatea în Dubai?
Pe piața de închirieri din Dubai, precum și în restul Emiratelor Unite, este obișnuit să plătești chiria cu un an în avans. De regulă, toate plățile se fac prin cecuri bancare. În funcție de condițiile contractului, suma anuală de închiriere este plătită prin unul sau mai multe cecuri. În ultimul caz, verificările sunt datate după datele viitoare. De exemplu, dacă numărul de verificări este de 4, datele verificărilor vor corespunde datelor viitoare în fiecare trimestru, iar dacă numărul de verificări este de 12, acestea vor fi datate la intervale de o lună. În consecință, la data indicată pe cec, locatorul poate să-l prezinte la bancă și să primească bani din contul chiriașului. Emiterea de cecuri negarantate în Emiratele Arabe Unite este o infracțiune, astfel încât plata cu cecuri, deși nu oferă o garanție de 100% a chirii, este un mod destul de fiabil și convenabil de a face plăți.
Poate un proprietar care nu este rezident în Emiratele Arabe Unite să primească bani pe un cec?
Trebuie amintit că perioada în care poate fi prezentat un cec pentru plată este de 6 luni, după care este anulată. Dacă cecul este scris pe numele unei persoane individuale și nu există nicio marcă pe acesta doar în contul bancar al destinatarului, atunci persoana indicată pe cec, indiferent de prezența unei vize de rezident, poate primi numerar la orice sucursală a băncii emitente. În caz contrar, sau dacă cecul este scris în numele companiei, banii aflați pe acesta nu pot fi primiți decât într-un cont bancar, iar contul trebuie deschis într-una dintre băncile din Emiratele Arabe Unite. De asemenea, nu este necesar statutul de rezident. O serie de bănci din Emiratele Arabe Unite deschid cu ușurință conturi pentru nerezidenți (inclusiv companii străine). Procedura de deschidere a unui cont la o bancă durează mai puțin de o oră, iar cerințele minime pentru depunerea de bani într-un cont pentru a-l deschide sunt în prezent de 5 mii de dirhami (aproximativ 1400 USD).
Dacă opțiunile de închiriere enumerate nu sunt adecvate proprietarului, el poate încheia un acord cu agenția imobiliară prin care s-a făcut închirierea. Apoi, cecurile pot fi emise în numele agenției, iar după primirea banilor de la acestea, agenția le transferă (sau le transferă în numerar) către locator. Principalul lucru în acest caz este să abordăm în mod competent problema alegerii unei companii partenere.
EDUARD BURAKOV, agent imobiliar, IMEX Imobiliare
"Dubaiul este o destinație turistică de renume mondial pentru tot anul, pentru familie și recreere activă. Are un climat însorit cald, plaje cu nisip alb și, bineînțeles, marea. Astăzi, cei care doresc să locuiască în Dubai se alătură tot mai mult vacanților, pentru că, în afară de toate farmecele Astăzi, Dubai este, de asemenea, o metropolă modernă, având în vedere că un zbor spre Dubai de la Moscova durează doar 5 ore și ambele orașe sunt în același fus orar, devine clar că există un interes pentru astfel de investiții Torons compatrioții noștri. "
Cine plătește un comision unei agenții imobiliare?
Când intermediarul din tranzacție este o agenție imobiliară, i se plătește un comision. Conform practicilor existente, chiriașul plătește comisiei agenției imobiliare. De obicei, aceasta reprezintă 5% din suma anuală de închiriere. Serviciile agenției se încheie după semnarea unui contract de închiriere. Dacă locatorul are nevoie de servicii suplimentare ale agenției (reprezentând interesele sale în Emiratele Arabe Unite pe durata contractului de închiriere, acceptarea plăților de la chiriaș, plata costurilor de întreținere imobiliară etc.), costul acestora este negociat suplimentar.
Cine plătește pentru operarea și întreținerea proprietății închiriate?
Chiriașul și proprietarul pot conveni asupra oricăror condiții de închiriere, cu toate acestea, de regulă, proprietarul este responsabil pentru plata cheltuielilor de întreținere (Taxe de întreținere / Taxe de întreținere) și reparații majore ale proprietății. Toate cheltuielile curente asociate cu funcționarea obiectului închiriat, cum ar fi: plata apei, a energiei electrice, a aerului condiționat, a telefonului, a conexiunii la internet etc., precum și a reparației permanente a imobilelor, sunt suportate de chiriaș.
Mai mult, chiriașul conectează utilitățile de la furnizorii respectivi în mod independent și în nume propriu. De asemenea, chiriașul plătește așa-numitul. „Taxa de locuire”, care este o taxă municipală de 5% din chiria anuală. Taxa este percepută de Autoritatea pentru energie electrică și apă din Dubai (DEWA) în rate egale pe tot parcursul anului, împreună cu plățile pentru energie electrică și apă. Dacă unitatea imobiliară nu este conectată la apă și electricitate (adică nu este populată), atunci taxa de locuință nu se percepe. În ciuda faptului că taxa pe locuință a fost introdusă cu mult timp în urmă, până în prezent nu a fost percepută în mod universal și nu este încă inclusă în multe conturi DEWA.
Se poate face fără agenți în tranzacțiile imobiliare din Dubai?
Aproape nicio tranzacție imobiliară nu este completă fără agenți în Dubai, ca într-adevăr în restul lumii.Este în agențiile imobiliare, cel mai adesea, solicită clienți care doresc să închirieze, să închirieze, să cumpere sau să vândă imobiliare. Lucrând pe piață, agenții, ca nimeni altcineva, dețin informații despre cine, ce și cât vor să închirieze, să închirieze, să vândă sau să cumpere. Cu toate acestea, departe de toți participanții profesioniști pe piață sunt înregistrați și funcționează legal.
Care sunt cerințele pentru agenții imobiliari din Dubai?
În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că, în conformitate cu ordinul președintelui Departamentului funciar nr. 85 din 2006, toate agențiile imobiliare care își desfășoară activitatea în Dubai trebuie să aibă o licență pentru tipul de activitate relevant și trebuie să fie înregistrate în registrul special al Biroului de reglementare. Piața imobiliară din Dubai (RERA). Întrucât entitățile comerciale din Emiratele Arabe Unite nu au capacitate juridică universală, tipul de activitate permis trebuie clar indicat în licență. De exemplu, pentru medierea în vânzare, cumpărare sau închiriere, aceste tipuri de activități trebuie indicate în mod explicit în licență. În același timp, toți agenții companiei trebuie să urmeze un curs de pregătire adecvat și să primească carduri de brokeraj personale cu un număr individual. Astfel de măsuri vizează în principal protejarea drepturilor și intereselor clienților și sunt concepute pentru a reduce la minimum posibilitatea fraudei agenților.
De ce este important ca un agent să fie înregistrat corect?
Piața imobiliară din Dubai este multinațională. Cumpărătorii, vânzătorii, proprietarii și chiriașii sunt de obicei resortisanți străini. Unde se pot căuta reciproc în cazul în care ceva nu merge bine? Prin urmare, o agenție imobiliară cu sediul social în Dubai este un garant serioz al tranzacției. În plus, un factor important este cerința legislației privind 100% deținerea unei astfel de companii de către rezidenții locali - cetățeni ai Emiratelor Unite.
Într-adevăr, în majoritatea cazurilor, agenția imobiliară acționează ca o terță parte în tranzacția dintre vânzător și cumpărător, garantând interesele ambelor. De exemplu, de regulă, agenția este cea care acceptă depozitul de la cumpărător și îl deține până la decontările finale și înregistrarea tranzacției. Pentru cumpărător, acest lucru garantează returnarea depozitului dacă tranzacția nu are loc din vina vânzătorului. Iar vânzătorul, la rândul său, poate conta pe plata sumei de depozit sub formă de compensație dacă tranzacția nu are loc din vina cumpărătorului.
