Dubai este un oraș de vizitatori. Mai mult de 90% din cei aproape două milioane de locuitori ai metropolei sunt expatriați. Puțini dintre ei își pot permite să își cumpere propria locuință, dar toată lumea trebuie să trăiască, să muncească și să se relaxeze undeva. Și, prin urmare, piața de închiriere este foarte dezvoltată. Acest lucru, la rândul său, face proprietatea în Dubai atractivă din punct de vedere al investițiilor.
Nu este un secret faptul că mulți au achiziționat deja sau urmează să achiziționeze proprietăți imobiliare Dubai tocmai în scopul obținerii de venituri din chirii, care sunt de două până la trei ori mai mari decât pe piețele dezvoltate. În acest sens, investitorii ridică întrebări cu privire la închirierea de bunuri imobiliare în Dubai. În acest articol, noi, cu ajutorul specialiștilor din cadrul agenției imobiliare din Dubai IMEX Real Estate, am încercat să rezumăm răspunsurile la cele mai importante și frecvente întrebări ale acestora.
Un proprietar din Dubai îl poate închiria?
Relațiile dintre proprietarii și chiriașii din Dubai sunt reglementate de Legea nr. 26 din 2007, precum și de modificările acesteia. Conform legislației actuale, orice proprietar de bunuri imobiliare de pe teritoriul Emiratului Dubai are dreptul să-și închirieze proprietatea pentru o perioadă de cel puțin 1 (un) an. În cazul închirierii pe o perioadă mai mică de un an, o astfel de închiriere este considerată pe termen scurt și necesită proprietarul să aibă licența corespunzătoare (pentru activitățile unui hotel sau apartamente la un hotel). În acest caz, de obicei, proprietarii apelează la o societate de administrare autorizată, pe care o transferă proprietatea lor către administrare și care închiriază deja proprietăți imobiliare.
La ce venituri din chirii se poate aștepta un proprietar din Dubai?
Dacă vorbim despre indicatorii medii de piață ai randamentului curent al investițiilor în imobiliare, atunci pentru locuințele din Dubai astăzi, indicatorul venitului net din închiriere (adică venitul minus costul deservirii imobiliare) este în medie de 5-10% pe an. Distribuția profitabilității se datorează diferențelor dintre tipurile și categoriile de imobile, locația și costul serviciilor sale. În același timp, proprietățile imobiliare exclusiviste mai scumpe, de regulă, oferă randamente mai mici sub formă de venituri din închiriere decât locuințele în masă în proiecte accesibile.
În ceea ce privește piața imobiliară de birouri, astăzi aceste investiții sunt mai puțin atractive din punct de vedere al veniturilor din închiriere decât achiziționarea de locuințe. Închirierea spațiului de vânzare cu amănuntul (aceasta include nu numai magazinele, ci și punctele de service, cafenelele, restaurantele etc.) este posibil să genereze venituri mai mari (până la 15% pe an), însă, acest lucru depinde de parametrii proprietății în sine și din factori externi.
Există restricții cu privire la costul închirierii în Dubai?
Prin încheierea unui contract de închiriere imobiliară, părțile la tranzacție au dreptul de a conveni asupra oricăror condiții care nu contravin legislației actuale. Nu există restricții directe asupra prețului de închiriere, care este indicat în contractul dintre locator și locatar. Cu toate acestea, există restricții stabilite prin lege privind creșterea costului închirierii atunci când reînnoiește un contract pentru următorul mandat. Deci, de exemplu, în ceea ce privește bunurile imobiliare rezidențiale, există o regulă conform căreia proprietarul nu are dreptul să crească chiria dacă au trecut mai puțin de doi ani de la încheierea contractului inițial. În plus, la revizuirea contractelor de închiriere în sus, proprietarul ar trebui să fie ghidat de indicele Autorității de Reglementare Imobiliare din Dubai (RERA), care reflectă ratele medii de închiriere pentru diferite tipuri de locuințe în funcție de zonă.
Care sunt cerințele pentru chiriașii din Dubai?
Un chiriaș de bunuri imobiliare din Dubai (dacă nu vorbim despre locuințe de închiriere pe termen scurt) poate fi doar o persoană fizică sau juridică cu statut de rezident în Emiratele Arabe Unite. Adică, un contract de închiriere nu poate fi încheiat decât cu un cetățean din Emiratele Arabe Unite sau o țară care este membră a Consiliului de Cooperare a Statelor Arabe din Golful Persic sau cu un expatriat cu viză de rezident în Emiratele Arabe Unite. În consecință, locatarul este o persoană juridică, trebuie să aibă înregistrarea corespunzătoare în Emiratele Unite. Aceasta poate fi o organizație locală, o companie înregistrată într-o zonă economică liberă sau o sucursală (reprezentanță) a unei companii străine.
Aveți nevoie să înregistrați un contract de închiriere pentru imobiliare în Dubai și cine este implicat în el?
În conformitate cu legile Emiratului din Dubai, toate contractele de închiriere de bunuri imobiliare pe teritoriul său trebuie să fie înregistrate în mod corespunzător. Înregistrarea contractelor de închiriere este gestionată de Autoritatea de Reglementare în Domeniul Imobiliar din Dubai (RERA). În special în aceste scopuri, agenția a creat sistemul Ejari, care permite înregistrarea contractelor prin internet. Înregistrarea online pe site-ul Ejari este simplă, necesită cunoștințe tehnice minime și presupune introducerea numai a informațiilor de bază despre contractul de închiriere, care include: informații despre proprietate și participanții la tranzacție, precum și condițiile contractului. Fiecărui contract înregistrat i se atribuie un cod de bare unic pe toată durata de valabilitate a acestuia. Înregistrarea este gratuită, atât locatorul, cât și locatarul pot înregistra un contract de închiriere. Până în prezent, s-a stabilit răspunderea pentru nerespectarea cerinței înregistrării obligatorii, însă, în conformitate cu prevederile legii, toți participanții la tranzacții care nu au fost înregistrați sunt lipsiți automat de dreptul de a solicita organelor judiciare și guvernamentale pentru protecția intereselor lor.
Proprietarul plătește impozite pe veniturile din închiriere în Dubai?
În Emiratele Arabe Unite nu există impozite pe proprietate și venit. Prin urmare, deținerea de bunuri imobiliare în Dubai, precum și primirea de venituri, de exemplu, din închiriere, nu atrag consecințe fiscale pentru proprietar în jurisdicția Emiratelor Unite. Cu toate acestea, trebuie înțeles că proprietarul imobilului este responsabil pentru întreținerea corespunzătoare a acestuia și trebuie să plătească costurile întreținerii sale (Taxe de întreținere), stabilite de societatea de administrare. De regulă, aceste plăți sunt percepute anual cu un an în avans și pentru Dubai, în funcție de proiect, se situează undeva între 20 și 80 de dolari pe metru pătrat. m pe an. 
Cum este proprietatea de închiriere în Dubai?
În termenii săi generali, procedura de închiriere a imobilelor în Dubai, în majoritatea cazurilor, este următoarea:
1. Proprietarul însuși, sau cu ajutorul unei agenții imobiliare, caută un chiriaș.
2. Când locatarul este găsit, locatorul semnează un contract de închiriere cu acesta, care reflectă toți parametrii tranzacției, în special:
- prețul închirierii și condițiile de plată,
- perioada de închiriere și condițiile de extindere a acesteia,
- costuri suplimentare asociate cu funcționarea proprietății și distribuirea acestora între părți,
- responsabilitatea părților în cazul neîndeplinirii condițiilor contractului.
3. La semnarea contractului, chiriașul plătește chiria pentru anul (de obicei prin cec), precum și un depozit de garanție (de obicei 5% din chiria anuală).
4. După ce a primit plata de la chiriaș, proprietarul îi oferă cheile, cheile, cardurile de acces etc., necesare pentru accesul nepedepsit la spațiile închiriate și la infrastructura aferentă (piscină, sală de sport etc.), precum și copii ale documentelor ( certificatul de proprietate, pașaportul proprietarului etc.) solicitat de locatar pentru a conecta apă, electricitate, aer condiționat, telefon, Internet etc.
Cum se realizează închirierea de bunuri imobiliare în Dubai?
Pe piața de închirieri din Dubai, precum și în restul Emiratelor Unite, este obișnuit să plătești chiria cu un an în avans. De regulă, toate plățile se fac prin cecuri bancare. În funcție de condițiile contractului, suma anuală de închiriere este plătită prin unul sau mai multe cecuri. În ultimul caz, verificările sunt datate după datele viitoare. De exemplu, dacă numărul de verificări este de 4, datele verificărilor vor corespunde datelor viitoare în fiecare trimestru, iar dacă numărul de verificări este de 12, acestea vor fi datate la intervale de o lună. În consecință, la data indicată pe cec, proprietarul îl poate prezenta băncii și poate primi bani din contul chiriașului. Emiterea de cecuri negarantate în Emiratele Arabe Unite este o infracțiune, astfel încât plata cu cecuri, deși nu oferă o garanție de 100% a chirii, este un mod destul de fiabil și convenabil de a face plăți.
Poate un proprietar care nu este rezident în Emiratele Arabe Unite să primească bani prin cec? 
Trebuie reținut faptul că perioada în care poate fi prezentat un cec pentru plată este de 6 luni, după care „se arde”. Dacă cecul este scris pe numele unei persoane individuale și nu există nicio marcă pe acesta doar în contul bancar al destinatarului, atunci persoana indicată pe cec, indiferent de prezența unei vize de rezident, poate primi numerar la orice sucursală a băncii emitente. În caz contrar, sau dacă cecul este scris în numele companiei, banii aflați pe acesta nu pot fi primiți decât într-un cont bancar, iar contul trebuie deschis într-una dintre băncile din Emiratele Arabe Unite. De asemenea, nu este necesar statutul de rezident. O serie de bănci din Emiratele Arabe Unite deschid cu ușurință conturi pentru nerezidenți (inclusiv companii străine).
Procedura de deschidere a unui cont bancar durează mai puțin de o oră, iar cerințele minime pentru depunerea de bani într-un cont pentru a-l deschide sunt în prezent de 10 mii dirhami din Emiratele Unite (aproximativ 2750 USD).
Dacă opțiunile de închiriere enumerate nu sunt adecvate proprietarului, el poate încheia un acord cu agenția imobiliară prin care s-a făcut închirierea. Apoi, cecurile pot fi emise în numele agenției, iar după primirea banilor de la acestea, agenția le transferă (sau le transferă în numerar) către locator. Principalul lucru în acest caz este să abordăm în mod competent problema alegerii unei companii partenere.
Cine plătește un comision unei agenții imobiliare?
Când intermediarul din tranzacție este o agenție imobiliară, i se plătește un comision. Conform practicilor existente, chiriașul plătește comisiei agenției imobiliare. De obicei, aceasta reprezintă 5% din suma anuală de închiriere. Serviciile agenției se încheie după semnarea unui contract de închiriere. Dacă locatorul are nevoie de servicii suplimentare ale agenției (reprezentând interesele sale în Emiratele Arabe Unite pe durata contractului de închiriere, acceptarea plăților de la chiriaș, plata costurilor de întreținere imobiliară etc.), costul acestora este negociat suplimentar.
Cine plătește pentru operarea și întreținerea proprietății închiriate?
Chiriașul și proprietarul pot conveni asupra oricăror condiții de închiriere, cu toate acestea, de regulă, proprietarul este responsabil pentru plata cheltuielilor de întreținere (Taxe de întreținere) și revizuirea proprietății. Toate cheltuielile curente asociate cu funcționarea obiectului închiriat, cum ar fi: plata apei, a energiei electrice, a aerului condiționat, a telefonului, a conexiunii la internet etc., precum și a reparației permanente a imobilelor, sunt suportate de chiriaș. Mai mult, chiriașul conectează utilitățile de la furnizorii respectivi în mod independent și în nume propriu. De asemenea, chiriașul plătește așa-numitul „Taxa de locuire” (taxa de locuire), care este o taxă municipală de 5% din chiria anuală. Taxa este percepută de Autoritatea pentru energie electrică și apă din Dubai (DEWA) în rate egale pe tot parcursul anului, împreună cu plățile pentru energie electrică și apă. Dacă unitatea imobiliară nu este conectată la apă și electricitate (adică nu este populată), atunci taxa de locuință nu se percepe. În ciuda faptului că taxa pe locuință a fost introdusă cu mult timp în urmă, până în prezent nu a fost percepută în mod universal și nu este încă inclusă în multe conturi DEWA.
Este posibil să închiriați imobiliare în Dubai fără agenți?
Aproape nicio tranzacție imobiliară, inclusiv contractul său de închiriere, nu este completă fără agenți în Dubai, la fel ca în restul lumii. Este în agențiile imobiliare, cel mai adesea, solicită clienți care doresc să închirieze, să închirieze, să cumpere sau să vândă imobiliare. Lucrând pe piață, agenții, ca nimeni altcineva, dețin informații despre cine, ce și cât vor să închirieze, să închirieze, să vândă sau să cumpere. Cu toate acestea, departe de toți participanții profesioniști de pe piață sunt înregistrați în mod corespunzător și își desfășoară activitatea legal.
Care sunt cerințele pentru agenții imobiliari din Dubai?
În primul rând, trebuie avut în vedere faptul că, în conformitate cu Decretul președintelui Departamentului funciar nr. 85 din 2006, toate agențiile imobiliare care operează în Dubai trebuie să aibă o licență pentru acest tip de activitate și trebuie să fie înregistrate într-un registru special al Autorității de reglementare a pieței. Imobiliare din Dubai (RERA). Întrucât entitățile comerciale din Emiratele Arabe Unite nu au capacitate juridică universală, tipul de activitate permis trebuie clar indicat în licență. De exemplu, pentru medierea în leasing, această activitate trebuie indicată direct în licență.
În același timp, toți agenții companiei trebuie să urmeze un curs de pregătire adecvat și să primească carduri de brokeraj personale cu un număr individual. Astfel de măsuri vizează în principal protejarea drepturilor și intereselor clienților și sunt concepute pentru a reduce la minimum posibilitatea fraudei agenților. PR
Puteți obține orice informații suplimentare de la specialiștii IMEX Real Estate prin tel. la Moscova +7 495 9842053, număr fără taxă în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected]
