Text: Helena Kryukova
Planul unic de master
Astăzi nu este un secret pentru nimeni că Guvernul Dubaiului încearcă să justifice în mod oficial statutul neoficial al Dubaiului ca „oraș al viitorului”. Orice, chiar și cele mai îndrăznețe proiecte primesc nu numai aprobarea, ci și sprijinul direct al statului, iar structurile de stat adesea vin cu inițiative care nu sunt inferioare și adesea înaintea celor mai îndrăznețe idei ale dezvoltatorilor. Dar, pe măsură ce nava futuristă a viitorului, numită Dubai, înaintează, principalele caracteristici ale cursului pe care ar trebui să le urmeze încep să apară. Proiectele fantastice ale mega-complexelor care apar aici și acolo, desigur, uimesc imaginația, dar pentru o dezvoltare de succes toate acestea trebuie aduse în sistem. Care sunt, de fapt, structurile de conducere care intenționează să facă, planificând prezentarea unui plan deja mai mult sau mai puțin clar pentru dezvoltarea orașului în ansamblu.
Accentul principal în dezvoltarea orașului este acum pus pe creșterea transparenței planurilor-director, interacțiunea diferitelor industrii, schemele de vânzare imobiliare off-plan și înțelegerea tuturor nuanțelor pieței pentru investitori. Dar dezvoltatorii nu vor fi doar obligați, ci vor fi ajutați. În acest scop, este planificat să dezvolte un întreg pachet de diferite măsuri de stimulare care să ajute la atingerea obiectivelor stabilite de guvern.
De exemplu, în sectorul locuințelor accesibile, despre care s-a vorbit pe piața imobiliară din Dubai în ultimele luni. Ahmad Bukhash, șeful Biroului Creativ de Dezvoltare a Clusterilor din Dubai, înființat la inițiativa șeicului Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vicepreședinte, prim-ministru al Emiratelor Unite și conducător al Dubaiului, a declarat într-un interviu recent că viitorul se află în cooperarea strânsă a companiilor de construcții private și conducerea emiratului. Trebuie să construiți, ci doar ceea ce are nevoie cu adevărat de oraș.
Majoritatea dezvoltatorilor majori au acordat recent atenție în principal construcției de proiecte în segmentul luxului, lăsând nesupravegheat, în special, plasarea personalului de întreținere sau expatriați cu venituri mici. Prin urmare, nu este surprinzător faptul că în perioada de corectare a prețurilor, sectorul locuințelor de lux a fost cel care a simțit-o pentru prima dată. "Astăzi este foarte important să creăm o legătură mijlocie puternică care să lege segmentele de preț superioare și mai mici ale pieței imobiliare din Dubai", a menționat Bukhash, "pentru a crea o tipologie arhitecturală pentru proiecte de diferite tipuri. Nu este departe de momentul în care nu vor exista planuri principale separate, deși mari, "Dubaiul se va dezvolta conform unui singur plan director."
airbag-uri
Pe măsură ce Dubaiul se dezvoltă, necesitatea devine evidentă nu numai în standardizarea abordării dezvoltării urbane, ci și în ajustarea prețurilor. Poate că acest subiect nu poate fi evitat în nicio discuție despre imobiliare în Dubai. Și o veste bună este că perioada actuală a scăderii prețurilor pare a fi principalul semn al stabilizării cursului pe care l-a luat Dubaiul. Da, reducerea prețurilor promise de experți pentru 2015 poate fi de la 10 până la 20% până la sfârșitul anului, dar tocmai asta este nevoie de piață, spun ei cu o singură voce.
De exemplu, un raport recent realizat de Standard & Poor's, o agenție de rating de renume, spune că, de această dată, atât dezvoltatorii în sine, cât și piața în ansamblu sunt mult mai bine pregătiți pentru reducerea prețurilor preconizate decât a fost, să spunem, în anul de criză din 2009. Putem spune că piața a pregătit chiar și pentru acest caz un fel de „airbag”. Acestea au devenit nu numai diversificarea structurii profitului de către majoritatea actorilor importanți de pe piața imobiliară din Dubai, varietatea ofertelor și stabilitatea balanței fluxurilor de capital pe conturile dezvoltatorilor. Factorii mai importanți sunt circumstanțele externe independente de voința participanților, și anume dependența slabă a economiei din Dubai de „acul petrolului”, precum și un procent mare de investiții imobiliare de la investitori străini. Companiile comerciale non-petrol contribuie mult la PIB-ul Dubaiului, astfel încât pot compensa cu ușurință lipsa de cerere din partea companiilor petroliere care și-au pierdut strălucirea, dacă este cazul, spune raportul Standard & Poor.
Un alt „airbag” pentru piața imobiliară din Dubai, „un factor fundamental de susținere a prețurilor locuințelor din Dubai și a proprietăților de închiriere pentru următorii cinci ani”, așa cum a spus Standard & Poor, va fi creșterea populației din Dubai. Experții Standard & Poor's prognozează o creștere a numărului de rezidenți în 5-6% în următorii doi ani pentru acest emirat și aproximativ 7-8% pentru aceeași perioadă pentru Abu Dhabi. Conform estimărilor, până în 2020, populația Dubai ar trebui să ajungă la 3 milioane de oameni.
E timpul să investești
Cel mai critic, în opinia noastră, factorul de dezvoltare în continuare a pieței imobiliare din Dubai este problema investițiilor străine. Numai în primul trimestru al acestui an, investitorii străini au investit aproape 1,5 miliarde USD în imobiliare din Dubai.
În același timp, prognoza pentru viitor pare chiar mai optimistă: 68% dintre investitorii chestionați de cunoscuta companie de analiză Franklin Templeton consideră că imobilele din Emiratele Unite vor menține statutul de cel mai căutat activ în următorii 10 ani și vor continua să investească fonduri substanțiale în acest sector. Studiul global al lui Franklin Templeton a cuprins 23 de țări și 11 500 de investitori din întreaga lume.
Drept urmare, a devenit cunoscut faptul că achiziția de bunuri imobiliare în Emiratele Unite este unul dintre cele trei domenii principale de investiții în rândul investitorilor la nivel mondial.
Și, în ciuda faptului că aceste investiții sunt în mod tradițional considerate a fi pe termen lung în ceea ce privește returnarea fondurilor și generarea de venituri, 73% dintre cei chestionați speră totuși să obțină venituri din investițiile lor în termen de doi ani. Astfel de constatări ale cercetătorilor sunt confirmate de analiștii companiei de consultanță principală Knight Frank. Într-un raport recent, specialiștii companiei au remarcat că 40% dintre proprietarii capitalului mare din Emiratele Arabe Unite vor investi în imobiliare. În medie, 35% din toate pachetele de investiții ale celor mai mari investitori din Emiratele Arabe Unite sunt în imobiliare. În același timp, 60% dintre acești investitori au investit anul trecut în imobiliare, în principal în emiratul Dubai.
Și pentru 2015, prognoza arată chiar mai bine: 60% dintre investitori vor lăsa investiția în imobiliare, iar alte 40% vor investi noi fonduri în acest activ. În același timp, piața are o pondere mare de investitori cu așa-numitul capital privat mare care depășește 1 milion USD și un capital privat foarte mare care depășește 30 milioane USD. Acești investitori sunt interesați în primul rând de imobiliare rezidențiale, urmate de locurile secundare și a treia Popularitatea investițiilor este urmată de birouri, retail și imobiliare hoteliere.
Emiratele Arabe Unite atrage investitori bogați cu trei avantaje principale: nivelul de trai și îngrijirea sănătății (87% dintre respondenți au declarat că acesta este cel mai important factor), securitate (67%) și stabilitate politică (67%).
Investitorii sunt ușor de înțeles, deoarece venitul din închirieri în Dubai este încă unul dintre cele mai mari din lume. Conform Ghidului Proprietății Globale, marja brută pentru investițiile imobiliare din Dubai variază astăzi de la 5,87% la 7,21%, în funcție de dimensiunea apartamentului. În același timp, apartamentele dintr-o zonă mai mică aduc, în mod tradițional, mai mulți venituri, întrucât au o cerere mare. Pentru comparație, venitul din investiții imobiliare într-unul dintre orașele cu cea mai rapidă creștere din lume în Hong Kong este de 2,82%, în India 2,22%, în Singapore 2,83%, iar în final, la Londra, venituri din investiții pentru locuințe sau imobiliare comerciale pot fi de ordinul 2,72-3,20%. Închirierea de apartamente mici în Dubai poate aduce proprietarilor lor un venit de până la 22% pe metru pătrat pe lună, și apartamente cu o suprafață mai mare - până la 21% pe metru pătrat pe lună.
În concluzie, merită remarcat faptul că Dubaiul a fost recunoscut în repetate rânduri de sociologii de frunte ai lumii drept cea mai fericită țară din Orientul Mijlociu. În sens sociologic, fericirea este înțeleasă ca speranța de viață și satisfacția față de aceasta, un nivel de bază al calității vieții și a stării de bine.
Din acest punct de vedere, Emiratele Arabe Unite și mai ales Dubai au meritat o mențiune specială în raportul ONU privind nivelul de fericire în lumea Raportului Mondial de Fericire 2015. Planul de dezvoltare pentru Dubai până în 2021 implică fericirea oamenilor emiratului ca obiectiv principal, politica națională ca atare vizând realizarea imediată a acestuia. ceea ce nu este tipic pentru toate țările. Nivelul de îngrijire medicală, nivelul de satisfacție cu interacțiunea cu mediul, nivelul de siguranță și, mai important, capacitatea de a trăi în condiții confortabile, locuințe de înaltă calitate și convenabile - toate acestea fac din Emiratele Arabești o țară atractivă pentru mulți expatriați. Și dacă este vorba de alegere, atunci, cel puțin din punctul de vedere al achiziției imobiliare, experții apelează astăzi la momentul cel mai favorabil pentru integrarea în Emiratele Arabe Unite.
Pentru mai multe informații despre achiziția și gestionarea imobilelor în Dubai, contactați IMEX Real Estate la tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected].
