Subiecte ale anului
Prognozele copleșitor de optimiste pentru începutul anului pentru piața imobiliară din Dubai mai aproape de sfârșitul anului au dat loc unor estimări mai restrânse și prognoze prudente pentru anul viitor datorită încetinirii evidente a ritmului de creștere a sectorului imobiliar din emirat.
Cele două subiecte principale pentru discuții pe tot parcursul anului au fost încetinirea creșterii prețurilor imobiliare, precum și reducerea generală a numărului de tranzacții și boomul în construcția de noi proiecte de locuințe off-plan, pe de altă parte. Cu toate acestea, pentru toată urgența acestor subiecte, în contextul lor general, mulți au pierdut din vedere unele detalii mai puțin vizibile, dar nu mai puțin importante, la care vă sugerăm să acordați atenție.
Primul lucru pe care mulți analiști l-au avut în vedere a fost comportamentul cumpărătorilor finali de pe piața secundară și creșterea asociată a procentului de fonduri împrumutate utilizate pentru a cumpăra imobiliare. Dacă activitatea totală a cumpărătorilor în 2014 a scăzut constant, atunci curba utilizării creditelor ipotecare a crescut de asemenea constant. Numărul total de împrumuturi emise pentru achiziționarea de locuințe în Dubai în ansamblu a crescut cu 18%. În același timp, creșterea numărului de credite ipotecare a avut și caracteristicile sale asociate cu comportamentul cumpărătorilor pe piața imobiliară finalizată. Contrar credinței multor brokeri în importanța prioritară a apartamentelor de dimensiuni mici, în special studiourile și apartamentele cu un dormitor, statisticile arată că apartamentele cu două și trei dormitoare sunt la cea mai mare cerere de pe piață.
Statisticile privind creditele ipotecare confirmă doar această opinie a experților. Deci, 37% din toate împrumuturile emise pentru apartamente au fost destinate achiziționării de apartamente cu două dormitoare, iar un alt 21% - pentru achiziționarea de apartamente cu trei dormitoare. Astfel, cea mai mare cerere de apartamente este acum observată în acest segment particular, care trebuie să fie luat în considerare de dezvoltatori atunci când lansează noi proiecte. Cu toate acestea, prevalează în continuare cererea de vile, pe baza datelor privind creditarea ipotecară. Majoritatea creditelor ipotecare, respectiv 65% au fost emise special pentru achiziționarea de vile. Pentru a determina echilibrul de ofertă și cerere, analiștii pieței imobiliare folosesc, de obicei, cele mai importante trei criterii: locația, metrajul intern și categoria prețurilor imobiliare.
Și dacă am menționat deja creșterea cererii pentru apartamente cu două și trei dormitoare (factor de metru), atunci primul și al treilea criteriu, locația și costul imobilelor, sunt interconectate când vine vorba de Dubai. Cu cât popularitatea zonei este mai mare, cu atât prețul este mai mare. Astfel, astfel de zone și comunități rezidențiale din Dubai precum JLT, Dubai Marina, Sports City și Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Ranches Arabian au devenit cele mai solicitate de cumpărători și, prin urmare, cele mai scumpe în ultimul an. Și dacă JLT și Dubai Marina au fost pur și simplu cele mai solicitate printre cei care doreau să ia un împrumut pentru achiziționarea unui apartament, atunci Sports City și Jumeirah Village Circle în acest sens au ocupat pozițiile de frunte în ceea ce privește cea mai mare creștere a numărului de credite ipotecare pentru achiziționarea de apartamente ca procent pentru anul. Emirates Living și Ranches Arabian, din partea lor, au devenit cele mai căutate locații pentru cumpărătorii de vile.
De închiriat VS Property
Și, în sfârșit, ar trebui menționate alte două tendințe importante, care dacă au fost observate de analiștii pieței imobiliare în 2014, atunci nu toate. Prima tendință este tendința unui număr tot mai mare de chiriași imobiliari să devină proprietari de case. Reprezentanții clasei medii superioare de expatriați care închiriază locuințe în Dubai au început să găsească costurile chiriilor excesiv de grele pentru veniturile lor. Potrivit experților, costul închirierii de apartamente și vile în Dubai în ansamblu a crescut cu cel puțin 24%. Și deși mulți chiriași sunt protejați de legi de închiriere care nu permit creșterea chirii înainte de expirarea anumitor perioade de închiriere, mulți chiriași au avut încă de a face față problemei unei creșteri. Prin urmare, un număr tot mai mare dintre ei are în vedere achiziționarea propriilor locuințe, motiv pentru care cererea crește în mod natural și. Prin urmare, această tendință ar trebui, de asemenea, considerată o componentă importantă a cererii. În același timp, această categorie de cumpărători, de regulă, are o limită pe care ei o determină pentru a cumpăra o casă. Aceasta este în medie de 550 mii USD - suma pentru care puteți cumpăra un apartament cu două dormitoare. Această sumă a devenit limita superioară pentru 85% din toate creditele ipotecare emise în 2014 în Dubai.
Această din urmă tendință, care are sens de spus, poate servi ca o concluzie generalizată pentru analiza caracteristicilor de frunte ale dezvoltării pieței imobiliare din Dubai în 2014, precum și ca răspuns la frica principală a participanților pe piață. O scădere a volumului tranzacțiilor a fost observată în anul de ieșire din Dubai doar în segmentul de decontare a numerarului, achiziționarea de locuințe pentru „bani reali”, precum și în segmentul comerțului speculativ de locuințe. Frânarea acestor sectoare de piață s-a produs datorită măsurilor în timp util și eficiente ale guvernului Dubai, care au permis îmbunătățirea întregii piețe a locuințelor în ansamblu. Astfel, dacă se observă o încetinire a activității pieței, aceasta se datorează numai unei recesiuni în sectoarele „nesănătoase”, care necesită deja limitarea progreselor acestora.
Puteți obține informații suplimentare despre achiziția și gestionarea bunurilor imobiliare din Dubai de la specialiștii IMEXReal Estate prin tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected]
