Prima jumătate a anului 2014 a arătat că piața imobiliară din Dubai devine mai matură, obținând stabilitatea inerentă tuturor sectoarelor în curs de dezvoltare. Un fel de barometru pentru stabilizarea sa au fost rapoartele companiilor de consultanță și analitice de renume mondial, monitorizând vigilent fluctuațiile creșterii și scăderea prețurilor. Concluziile care pot fi trase pe baza lor, pictează o imagine destul de optimistă.
Stabilizarea pieței
Dacă la sfârșitul anului 2013, majoritatea agențiilor, recunoscând în previziunile lor o creștere fără precedent a prețurilor pentru imobiliare rezidențiale în valoare de 33%, au prezis o creștere suplimentară a sectorului imobiliar din Dubai la vârful indicatorilor de preț, atunci până la sfârșitul primului trimestru 2014 a devenit clar că piața se va stabiliza mai devreme decât era de așteptat.
Experții unuia dintre cele mai mari și mai respectate agenții de analiză Jones Lang LaSalle, într-un raport pentru primul trimestru al anului 2014, au remarcat că prognoza investițiilor pentru piața imobiliară din Dubai continuă să se îmbunătățească constant. Conform indicelui JLL Business Trust, în ultimul trimestru al anului 2013, acest indicator a atins nivelul de 144,3 puncte, care este cu 8% mai mult decât în aceeași perioadă a anului precedent. Economia Dubaiului, potrivit Departamentului Dezvoltării Economice, va continua să se consolideze în 2014, în mare parte datorită stabilizării pieței imobiliare - conform prognozei, PIB-ul Dubaiului în 2014 ar trebui să ajungă la 4,7%.
La începutul anului 2014, după cum au menționat experții JLL, piața imobiliară din Dubai a intrat într-o nouă fază de dezvoltare, profitând de creșterea cererii de locuințe. Aceștia au numit creșterea prețurilor de închiriere și vânzare în emirat „logic și previzibil”, mai ales după valul de scădere a cererii observat la Dubai în 2008-2009. Un alt indicator al creșterii încrederii investitorilor a fost creșterea valorii totale a tuturor tranzacțiilor de vânzări efectuate în Dubai în ultimele șase luni, care au crescut cu 30% și s-au ridicat la 29 miliarde USD.
În ianuarie 2014, potrivit unui raport JLL, două noi agenții guvernamentale au fost create în Dubai pentru a îmbunătăți atractivitatea emiratului pentru investitorii și turiștii mondiali. Erau Agenția de Dezvoltare a Investițiilor din Dubai și Corporația de Marketing și Comercializare din Dubai. Pe lângă aceste semne evidente ale unei „creșteri” evidente și a consolidării pieței imobiliare din Dubai, a fost înregistrată și o creștere a activității bursiere la începutul anului. Câțiva dezvoltatori de proprietăți mari din Dubai, inclusiv Emaar, au fost primii care și-au anunțat intenția de a face o ofertă publică inițială (IPO) în viitorul apropiat pentru a vinde acțiunile lor pe piețele bursiere globale.
Experții JLL, precum și multe alte agenții mondiale de lider, de regulă, realizează o analiză amănunțită a tendințelor de lider pe piața imobiliară și sunt sensibile la pulsul orașului, astfel încât prognozele făcute de acestea sunt rareori eronate. Singura greșeală făcută de experții JLL a fost prezicerea faptului că prețurile imobiliarelor vor atinge nivelul de dinainte de criză în 2013 - începutul lui 2014, ceea ce nu s-a întâmplat datorită măsurilor la timp luate de guvernul Dubai și, probabil, datorită prognozelor de avertizare similare. Dacă credeți că raportul JLL pentru al doilea trimestru al anului, astăzi viitorul investițiilor în imobiliare din Dubai arată mai mult decât încurajator. În acesta, experții biroului au reflectat tendința de lider a anului - la o scădere a ritmului de creștere a prețurilor.
Potrivit lui Craig Plumb, șeful diviziei JLL din Orientul Mijlociu, măsurile luate de guvernul Dubai pentru a preveni speculațiile în locuințe, precum și creșterea excesivă a prețurilor în sine, care a început să afecteze direct nivelul cererii, a dus la încetinirea prețurilor proprietăților în Dubai în timpul al doilea trimestru al anului. În acest moment, dezvoltarea ascendentă a pieței imobiliare din Dubai este încă în desfășurare: în conformitate cu indicatorii anuali ai trimestrului doi, prețurile locuințelor au crescut cu 36%. Cu toate acestea, potrivit indicatorilor trimestriali, este evident că ritmul acestei dezvoltări a încetinit sensibil în al doilea trimestru al anului, când prețurile au crescut în medie cu 6%, comparativ cu 10% în primul trimestru al anului. Creșterea prețurilor de închiriere în trimestrul doi a scăzut și ea: de la 7% în primul trimestru la 3% în trimestrul al doilea. Declinul vânzărilor indică și stabilizarea pieței imobiliare supraîncălzite din Dubai. Așadar, raportul JLL spune că, potrivit datelor din luna mai a acestui an, volumul tranzacțiilor pentru vânzarea de vile, în special, a scăzut cu 50% față de aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, trebuie menționat că o astfel de tendință descendentă a ratelor de creștere nu ar trebui să creeze îngrijorare din niciun punct de vedere. Da, acum nu este momentul pentru profituri rapide, spun specialiștii, dar prețurile mai mici sunt benefice pe termen lung. Pe de o parte, dă garanții că, în viitorul apropiat, nu vom face față altei „bule de săpun”, iar pe de altă parte, oferă potențialilor investitori posibilitatea de a „lua pasul” cu alunecarea constantă din cauza creșterilor rapide de preț, posibilitatea de a investi fonduri disponibile.
Locuințe de lux
Scăderea pe scară largă a prețurilor locuințelor din Dubai în prima jumătate a acestui an s-a reflectat în toate sectoarele imobiliare, dar nu uitați că valoarea medie a ratei de creștere a prețurilor este un indicator mediu, dar în realitate sectoare diferite pot arăta rezultate foarte diferite. , în funcție de diverși factori. Unul dintre acești factori este echilibrul dintre ofertă și cerere, care, potrivit unei alte autorități de consultanță și analiză autoritară Knight Frank, dă naștere principalelor tendințe în formarea prețurilor proprietăților în diverse scopuri și categorii de prețuri.
Knight Frank, în special, întocmește în mod regulat Prime Global Cities Index, care reflectă și nivelul prețurilor locuințelor premium, pentru cererea de locuințe de lux de elită din întreaga lume. Și întrucât Dubaiul este, într-o oarecare măsură, centrul mondial pentru concentrarea imobiliarelor de elită, datorită condițiilor fiscale favorabile pentru investitori, acest indicator este mai mult decât relevant pentru emirat. "Pe măsură ce criza din Zona Euro se rezolvă și situația economică generală se îmbunătățește", a declarat raportul final al Knight Frank din 2013, "cererea pentru imobiliare de lux din întreaga lume crește constant, în ciuda faptului că piețele financiare pot oferi un procent destul de redus rentabilitate. " Indicele Prime Global Cities pentru Dubai pentru ultimul trimestru 2013 indică faptul că rata anuală de creștere a prețurilor în acest trimestru a fost cea mai mare din 2010, dar rata de creștere trimestrială a fost cea mai mică din 2012.
În martie 2014, Knight Frank a publicat un rating al celor mai scumpe orașe din lume în ceea ce privește costul unui metru pătrat de imobiliare de elită. Dintre cele 20 de orașe din lume analizate în raportul Knight Frank, Dubaiul se află pe locul 19 în ceea ce privește prețurile locuințelor premium, doar Cape Town este mai scăzută, unde pentru 1 milion USD puteți cumpăra 215,1 mp. m de locuințe de lux. În același timp, experții Knight Frank subliniază că prețurile din Dubai pentru locuințele de lux încă mai au loc să crească. Așadar, pentru 1 milion USD în Dubai puteți cumpăra 146 de metri pătrați de locuințe premium, care este de șase ori mai mult decât la Londra, de șapte ori mai mult decât în Hong Kong și de 10 ori mai mult decât în Monaco. Alte orașe importante din lume, cum ar fi Moscova, Mumbai și Istanbul, rămân, de asemenea, mai scumpe decât Dubai, din punct de vedere al costului imobilului de 1 metru pătrat.
În ceea ce privește ritmul și volumul creșterilor de preț, aici Dubai, conform raportului Knight Frank, a ocupat locul 7 din 10 orașe din raport, iar al 8-lea a luat capitala Emiratelor Unite, Abu Dhabi. Dubai și Abu Dhabi au ocupat astfel de poziții pe această listă datorită creșterii prețurilor locuințelor premium cu 17% și, respectiv, cu 15% în 2013. În a doua jumătate a anului, potrivit celui mai recent raport al lui Knight Frank, prețurile pentru locuințele premium vor crește cu încă 10-15%, în mare parte datorită faptului că în următoarele 18 luni nu vor fi comandate atât de multe obiecte din acest sector, care, desigur, provoacă cerere mare. Astfel, imobiliarele de elită din Dubai sunt unul dintre cele mai profitabile obiecte pentru investiții, a căror valorificare crește constant și constant.
Boom de construcție
Puține în oricare alt oraș din lume pe săptămână există atât de multe anunțuri despre lansarea de noi proiecte, ca în Dubai. Dar, după cum remarcă experții agenției analitice CBRE, emiratul nu numai că este capabil să accepte organic, ci are nevoie de cel puțin 30 de mii de proprietăți imobiliare noi.
Astăzi, boomul construcției a devenit realitatea de zi cu zi a „orașului viitorului”, care este greu de imaginat fără șantiere de mari dimensiuni și o pădure de macarale pentru construcții. Cu toate acestea, în zonele orașului care sunt populare în rândul investitorilor, cumpărătorilor de case și turiștilor, există tot mai puțin spațiu liber pentru dezvoltare, astfel încât costul terenurilor aici crește constant, ceea ce înseamnă că prețurile pentru locuințele nou construite cresc. Dar, după cum am menționat mai sus, există o limită la prețuri, astfel încât dezvoltatorii Dubaiului privesc din ce în ce mai mult în direcția unor parcele mai profitabile în zone îndepărtate ale Dubaiului. Cumpărătorii de locuințe, care doresc să reducă costul de achiziție, se uită și acolo.
Un raport recent al agenției analitice CBRE a sugerat că dezvoltatorii Dubaiului vor construi mai multe locuințe de clasă mijlocie în zone îndepărtate ale Dubaiului. Potrivit CBRE, anul acesta dezvoltatorii vor construi aproximativ 17 mii de unități de locuințe noi în Dubai. Cele mai multe proprietăți rezidențiale vor fi create ca parte a mega-proiectelor pe scară largă în zone precum Dubailand, Jumeirah Village Circle și Dubai Silicon Oasis. În doar o săptămână din aprilie, potrivit CBRE, trei jucători importanți imobiliari - dezvoltatorii Emaar, Dubai Properties și Lootah Real Estate - au anunțat începerea construcției a 845 de proprietăți noi la marginea Dubaiului.
Creșterea rapidă a prețurilor imobiliare, deși a temperat în prima jumătate a anului 2014, obligă din ce în ce mai mulți cumpărători să caute opțiuni de locuințe la prețuri medii mai accesibile, ceea ce creează o cerere crescută pentru astfel de proprietăți. Despre mai mult decât construcția pe scară largă a instalațiilor în toate zonele din Du-bai este menționată și în mai multe rapoarte ale companiei analitice Meed Insight. Conform propriului rating al acestui birou, Dubai pentru al doilea an consecutiv a ocupat primul loc în ceea ce privește numărul și scara proiectelor de construcții. Emiratele Arabe Unite în ansamblu și Dubai, în special, au luat din nou o poziție de lider între toate țările din Orientul Mijlociu în ritmul și volumul proiectelor de construcții. Majoritatea proiectelor menționate au fost implementate în Dubai, unde în 2013 s-au cheltuit 20,6 miliarde USD pentru construcții, ceea ce a însumat aproape 52% din bugetul total al sectorului construcțiilor din Emiratele Unite. Costul total al proiectelor de construcție a diferitelor facilități care încă nu au fost implementate în toate țările din Orientul Mijlociu este mai mare de 1 trilion de dolari, din care 428 miliarde USD intră în Emiratele Unite. Astfel, în următorii cinci ani, EAU are, de asemenea, toate șansele să mențină o poziție de lider în ritmul și volumul construcției.
În acest an, valoarea totală a contractelor de construcții din Dubai se ridică în prezent la peste 100 de miliarde de dolari SUA, ceea ce ne permite să vorbim despre o creștere de peste două ori a volumului sectorului față de anul trecut. În același timp, în această etapă, proiectele mai mult sau mai puțin mari din Dubai sunt fie inițiate și deținute de sectorul public, fie sunt controlate de acesta. Multe proiecte importante și importante pentru oraș, anterior „înghețate”, sunt din nou reînviate și se apropie de finalizare.
Printre ele - o linie de tramvai, linia de metrou și Palm Jumeirah Mall pe celebra insulă creată de om. Toate acestea inspiră investitorii cu multă încredere și ne permite să fim optimiști cu privire la viitorul sectorului construcțiilor din Dubai, potrivit unui raport al Meed Insight.
Dezvoltare integrală
La sfârșitul anului trecut, toate agențiile analitice au remarcat că piața imobiliară din Dubai se dezvoltă nu numai rapid, ceea ce a provocat îngrijorare, dar și în mod cuprinzător, ceea ce a inspirat încredere. Reînnoirea pieței a capturat toate sectoarele fără excepție și a continuat în 2014. Un semn evident al creșterii încrederii investitorilor a fost creșterea numărului de companii care desfășoară afaceri în Dubai. Iar acest lucru, la rândul său, nu a putut decât să provoace o creștere a prețurilor pe piața imobiliară de birouri, după cum au menționat experții CBRE. Compania de analiză și consultanță CBRE a realizat un studiu a peste 70 de mari corporații internaționale, care ocupă în general 25 de milioane de metri pătrați de spații de birouri în întreaga lume și a constatat că procentul celor care intenționează să-și extindă companiile în Orientul Mijlociu în viitorul apropiat într-un an. a crescut de la 24% la 30%. Astăzi, una din trei companii internaționale examinate de CBRE intenționează să-și identifice prezența în regiunea Orientului Mijlociu, unde Dubai este cea mai atractivă locație.
Principala tendință a acestei piețe în viitor, potrivit experților, va rămâne prioritatea calității bunurilor imobiliare de birouri, ceea ce înseamnă că astfel de zone și complexe precum DIFC, Dubai Downtown și Tecom vor avea cea mai mare cerere. Alți 850 de mii de metri pătrați de spații de birouri vor fi puse în funcțiune în Dubai anul acesta. În 2014, experți de la o altă companie de analiză globală lideră, Cluttons, au remarcat, de asemenea, un interes crescut al investitorilor pentru imobiliare industriale și comerciale în zonele economice libere din Dubai și au prezis o creștere suplimentară a interesului pentru proiectele din acest sector.
Potrivit lui Cluttons, zonele economice libere vor începe să se bucure de o cerere specială, în cazul în care numărul de bunuri imobiliare comerciale și industriale gratuite este în scădere constantă, la fel ca în Zona Industrială Liberă Dubai Industrial City sau Dubai Investments Park. Astfel, experții din majoritatea agențiilor analitice și birourilor de consultanță sunt de acord asupra unui viitor promițător pentru investiții imobiliare în Dubai și Emiratele Arabe Unite. În acest sens, stabilizarea prețurilor pieței nu poate deveni decât un beneficiu suplimentar pentru cei care mizează pe perspective pe termen lung.
Puteți obține informații suplimentare despre cumpărarea de proprietăți în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate prin telefon în Moscova +7 (495) 5100008, telefon gratuit în UAE 800-IMEX (8004639) sau trimitând o solicitare prin e-mail [email protected].
