În mijlocul crizei economice globale, prăbușirea prețurilor locuințelor și a șantierelor de construcții înghețate au fost normale în Dubai. Cu toate acestea, din cauza atractivității acestui oraș ca centru turistic și de afaceri, situația a început să se îmbunătățească destul de repede, dar a existat o cale lungă și dificilă înainte de recuperarea completă.
Și în 2012, afirmația potrivit căreia cele mai bune perioade au venit din nou pentru piața imobiliară din Dubai nu mai este nefondată, aceasta este indicată de datele companiilor de consultanță și ale agențiilor de rating. Potrivit Departamentului Funciar Dubai, în prima jumătate a anului 2012, volumul tranzacțiilor imobiliare a crescut cu 21% față de aceeași perioadă a anului trecut și a ajuns la 63 de miliarde de dirhami (17,2 miliarde de dolari). Tarifele de închiriere încep să crească, companiile de dezvoltare reiau construcțiile anterior înghețate și anunță lansarea de noi proiecte. Cu toate acestea, majoritatea studiilor sunt de acord că creșterea prețurilor și a ratelor de închiriere este inegală în diferite segmente ale pieței imobiliare din Dubai și este tot mai fragmentată. Deci, cât de mare și stabilă este revitalizarea pieței și ce se întâmplă cu prețurile, în special în așa-numita „freehold” - zone în care străinilor li se permite să cumpere proprietăți în proprietate?
Să încercăm să ne dăm seama cu ajutorul specialiștilor pe piața imobiliară din Dubai.
Cumpărarea proprietății rezidențiale
Pe piața imobiliară rezidențială se înregistrează o creștere destul de rapidă a prețurilor. Cu toate acestea, aceasta este concentrată în mare parte pe segmentul de vile, unde prețurile au atins deja sau au depășit nivelul de dinainte de criză. Raportul companiei de consultanță Global Market Perspective Jones Land LaSalle (JLL) pentru trimestrul al treilea al anului 2012 a înregistrat o creștere cu 23% a prețurilor vilei în Dubai în ultimele 12 luni. În același timp, apartamentele în același timp au crescut în preț cu doar 4%.
Cererea crescută este văzută pentru vile și case din orașe precum Springs, Pajiști, Ranches Arabian și Insulele Jumeirah. De exemplu, în zona Springs, costul unei locuințe cu două dormitoare a ajuns la 1,5 milioane de dirhami (aproximativ 410 mii de dolari), iar cu trei dormitoare - 2,2 milioane de dirhami (aproximativ 600 de mii de dolari). Comparativ cu anul trecut, prețurile au crescut cu 25-30%, în special o creștere rapidă a fost observată în trimestrul al treilea al anului 2012, când prețul unei locuințe cu două dormitoare a crescut de la 1,38 la 1,5 milioane de dirhami (de la 380 la 410 mii de dolari) și vile cu trei dormitoare - de la 2,0 la 2,2 milioane de dirhami (de la 550 la 600 de mii de dolari).
Apartamentele rezidențiale cresc prețul mai lent, deși mult depinde de popularitatea fiecărei zone. În proiectele de prestigiu, cu o locație bună, cum ar fi Jumeirah Beach Residence și Dubai Marina, prețurile cresc destul de repede, dar în segmente mai puțin prestigioase acestea nu pot prezenta dinamici pozitive. De asemenea, trebuie reținut faptul că, deși proiectele imobiliare, inclusiv cele foarte mari, au început să fie lansate din nou în Dubai în ultimele săptămâni și luni, acestea nu vor veni pe piață în curând. Până atunci, din cauza mai multor „pierderi” din cauza crizei anilor din Dubai, va exista o ofertă limitată de locuințe noi.
Comentariu de Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: „De fapt, multe agenții de consultanță mondiale au raportat recent că piața imobiliară din Dubai a supraviețuit efectelor crizei economice globale și a început să crească constant. zona, distanța de la mare, dezvoltarea infrastructurii, etc. Cu toate acestea, o creștere destul de stabilă a pieței imobiliare din Dubai în ansamblu poate fi remarcată, în plus, vorbim atât de piața de închirieri, cât și de piața de vânzări. "Dezvoltatorii, cum ar fi Emaar și Nakheel, se vând foarte repede, ceea ce înseamnă că încrederea investitorilor este restabilită. Cerere bună și limitată, din motive obiective, oferta de locuințe noi, în special cele de coastă, creează condițiile pentru creșteri stabile ale prețurilor."
Locuință de închiriat
O imagine similară apare în piața locuințelor de închiriere, cu revenirea la indicatorii de dinainte de criză. În același timp, creșterea tarifelor de închiriere este mai mare decât modificarea prețurilor pentru vile și apartamente. Același raport al JLL Global Market Perspective pentru trimestrul al treilea al anului 2012 a arătat că costul închirierii vile timp de doisprezece luni, din septembrie 2011 până în septembrie 2012 a crescut cu 7%, iar pentru apartamente - cu 5%. În plus, în timp ce creșterea prețurilor imobiliare este vizibil mai mare în zonele prestigioase, comparativ cu cele mai modeste, ratele de închiriere cresc în unul și în celălalt segment. De exemplu, o creștere semnificativă a prețurilor de închiriere a fost înregistrată în zone bugetare precum Discovery Gardens și International City.
În Discovery Gardens, zona de dezvoltare la costuri reduse a Nakheel, ratele de închiriere au crescut cu 25% de la începutul anului 2012. Închirierea unui apartament de studio în această zonă va costa acum 32-38 de mii de dirhami (de la 8,7 la 10,3 mii de dolari) pe an, în timp ce în primul trimestru al anului 2012 s-a ridicat la 25 până la 27 de mii de dirhami (de la 6800 la 7350 dolari). Costul închirierii unui apartament cu un dormitor ajunge la 43-52 mii dirhami (11700-14100 dolari), în timp ce în primul trimestru al anului 2012 nu a depășit 38-40 mii dirhami (10300-10900 dolari). Deși închirierea de proprietăți imobiliare de lux în Dubai nu este atât de scumpă, prin acest indicator acesta este încă unul dintre primele locuri din lume. De exemplu, Primul Index Global de închiriere al companiei de consultanță Knight Frank, care arată rata cu care 5% din cele mai prestigioase imobiliare rezidențiale din oraș devin mai scumpe, a crescut cu 3% de la începutul anului. Datorită acestui fapt, Dubai a ocupat locul 9 printre orașele lumii incluse în raport, în fața altor Singapore, Hong Kong și Moscova și pierzând doar în orașe precum New York, Shanghai, Beijing, Zurich și Toronto.
Comentariu de Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Cererea de închiriere de imobile rezidențiale în Dubai a crescut constant în ultimul an și jumătate. Acest lucru se datorează în primul rând creșterii populației din Dubai și afluxului continuu de cetățeni expatriați străini. Acest factor indică, fără îndoială, creșterea economiei emiratului. chiriași din emiratele vecine, atrăgându-i cu un nivel de viață ridicat și o infrastructură mai dezvoltată.Autoritățile din Abu Dhabi au decis chiar să impună funcționarilor publici să închirieze locuințe în Dubai, deoarece multe persoane preferă vin la viață în Dubai, în timp ce lucrează în Abu Dhabi. Și asta în ciuda excursii zilnice de peste 100 km într-o singură direcție. "
Piața imobiliară de birouri
Poate că cea mai controversată situație este observată pe piața imobiliară de birouri din Dubai. Pe de o parte, potrivit diferitelor surse, cererea de birouri din Dubai a revenit la nivelul de dinainte de criză din 2007. Acest lucru a fost facilitat de companiile mondiale de petrol și gaze care vin în mod activ la Dubai pentru a profita de prețurile ridicate ale hidrocarburilor și pentru a găsi noi piețe. O parte semnificativă a cererii revine companiilor care operează deja în Dubai, care se extind din cauza creșterii economiei emiratului și a activității comerciale ridicate din regiune.
În același timp, în Dubai există o ofertă în exces de bunuri imobiliare de birou, care afectează negativ ratele de închiriere și gradul de ocupare. În același timp, volumele semnificative de spații de birou de înaltă calitate sunt în permanență puse în funcțiune, de exemplu, în zona de dezvoltare activă a Business Bay.
Drept urmare, prețul de închiriere este păstrat la un nivel stabil numai în proprietăți de lux, cu o locație bună. De exemplu, în zona International Financial City, cel mai prestigios segment al pieței imobiliare de birouri, ratele de închiriere sunt păstrate la 2.700 AED (750 dolari) pe metru pătrat pe an. Costul relativ stabil al închirierii spațiului de birou din clasa B în zona Tecom, unde este în medie 1100 dirhami (aproximativ 300 USD) pe metru pătrat anual.
Cu toate acestea, Tecom, precum și Business Bay și Jumeirah Lake Towers, au un procent ridicat de spațiu neocupat, iar în complexele de birouri mai vechi, proprietarii sunt cu atât mai forțați să reducă constant tarifele de închiriere pentru a atrage chiriași.
Ce este înainte?
Piața imobiliară din Dubai a terminat de curățat gunoiul rămas din criza recentă și se pregătește pentru un nou salt. Supraviețuind crizei, dezvoltatorii imobiliari își pun finanțele în ordine și raportează creșterea profitului, proiectele înghețate anterior încep să fie finalizate, pentru că statul complet fără speranță caută noi investitori.
Pentru prima dată de la începerea crizei, principalii jucători de pe piață au anunțat noi proiecte. Capitalul a ieșit din nou în Dubai din toată regiunea și nu doar pentru că și-a confirmat statutul de „refugiu sigur”, cu infrastructură excelentă și climat investițional.
În același timp, toți jucătorii importanți nu doresc o repetare a prețurilor ascendente din 2007-08, în care ponderea componentei speculative a fost foarte mare. Cele mai mari companii de dezvoltare Emaar și Nakheel, care au limitat aproape simultan posibilitatea revânzării speculative a apartamentelor și a vilelor neterminate în noile lor proiecte, au făcut, de asemenea, pași în această direcție. Astfel, creșterea prețurilor imobiliare nu va fi la fel de rapidă ca în perioada de avânt precedent crizei. Dar pentru cei care caută o oportunitate de investiții pe termen lung, noi oportunități se deschid în Dubai. Este necesară abordarea cu atenție a selecției obiectelor de investiții.
Puteți obține orice informații suplimentare despre achiziția și gestionarea proprietății dvs. în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate prin tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail[email protected].
