În ultimii trei ani, piața imobiliară din Dubai, supraîncălzită de speculațiile din perioada de creștere anterioară crizei, a cunoscut o corecție profundă. Cu toate acestea, lumea nu rămâne nemișcată, iar în ultimul timp opiniile experților care confirmă restabilirea pieței din Dubai și restituirea interesului investitorilor au fost din ce în ce mai auzite. Dacă este așa, vorbim cu directorul executiv al IMEX, imobiliare Arthur Kobozev.
Arthur, te rog să-mi spui care este situația de pe piața imobiliară din Dubai acum?
Întrebarea este prea generală. Îmi propun să clarificăm pentru a începe cu ce anume vom discuta. Cert este că în Dubai există așa-numitele zone cu proprietăți libere în care bunurile imobiliare pot fi vândute ca proprietăți cetățenilor străini, iar restul teritoriului în care bunurile imobiliare pot fi achiziționate numai de cetățenii din Emiratele Arabe Unite și alte cinci țări membre ale Consiliului de Cooperare al Golfului . În plus, există o piață de vânzări și închirieri, piață de locuințe și imobiliare nerezidențiale, etc.
Cred că cititorii noștri vor fi mai interesați de situația de pe piața imobiliară liberă.
În ceea ce privește proprietățile imobiliare cu titlu gratuit, în ultimii ani de la începutul crizei financiare globale din 2008, piața imobiliară din Dubai a suferit transformări semnificative. Se știe că înainte de criză, așa-numitele proiecte „off-plan”, adică obiecte imobiliare vândute în etapele inițiale ale proiectării și construcției, dominau piața din Emiratele Unite. De când a început criza, din cauza unei corecții serioase a prețurilor, piața off-plan a dispărut practic. Speculatorii au părăsit piața, iar piața în sine a fost reorientată către imobiliare terminate și utilizatori finali. Mai mult, dacă imediat după criză, în 2009-2010, piața era în mod evident piața cumpărătorului, atunci anul trecut a existat o tendință clară pentru ca piața să se schimbe, în special, pe segmentul locuințelor, înapoi către partea vânzătorului.
Acest lucru se remarcă mai ales în zonele cele mai dezvoltate de utilizatorii finali cu infrastructură dezvoltată, cum ar fi The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai și câteva altele.
În ceea ce privește piața imobiliară de birouri, situația este mai puțin clară. Astăzi, există o ofertă evidentă pe piață. În plus, în viitorul apropiat, un număr mare de spații de birouri vor fi finalizate și vor intra pe piață, a căror construcție a fost începută chiar înainte de criza din 2008. Prin urmare, deși s-au observat recent unele semne de stabilizare a prețurilor, din punctul de vedere al creșterii valorii și a volumului veniturilor din închiriere, investițiile în imobiliare de birouri în următorii câțiva ani, în opinia mea, arată mai puțin atractive decât, să zicem, investiții în locuințe.
Adică acum prețurile locuințelor în Dubai cresc?
Este sigur să spunem că piața s-a stabilizat, iar în zonele populare se observă o creștere moderată. Desigur, probabil ar fi naiv să ne așteptăm la aceleași rate de creștere a prețurilor imobiliare pe care le-am observat în perioada de creștere anterioară crizei. După criză, piața a trecut de la stadiul de creștere activă la stadiul de dezvoltare matură. Cu toate acestea, pentru o serie dintre cele mai populare proiecte pentru 2011, prețurile locuințelor au prezentat rate de creștere cu două cifre. Așadar, de exemplu, prețurile pentru vile din zona Springs au crescut cu 15-20% pe parcursul anului - acesta este un fapt. Prețurile apartamentelor din proiectele Oceana Residence și Palm Residences (Fairmont) pe faimoasa insulă „Palm” din The Palm Jumeirah au crescut cu 10-15%. Vilele de lux de pe „ramurile” din Palm Jumeirah au crescut în preț cu 5-10%. Apartamentele de lux din proiectul Kempinski Residences de pe coroana Palm Jumeirah au crescut, de asemenea, în preț. Întrucât cererea este acum formată în principal în detrimentul consumatorilor finali, proiectele cu cel mai de succes set de caracteristici ale consumatorului arată în primul rând o creștere a prețului. Aceasta include locația, disponibilitatea infrastructurii dezvoltate, calitatea proiectului în sine și oferta limitată. Mai mult, devine din ce în ce mai dificil să alegem obiectul potrivit pe piață pentru clienții noștri - numărul ofertelor interesante de vânzare a scăzut recent semnificativ, odată cu creșterea numărului de cereri de cumpărare.
Crește și locuințele de închiriere?
Istoric, piața de închirieri din Dubai este foarte dezvoltată. Dubai este cel mai mare centru de afaceri din regiune. Mai mult, populația locală de aici este mai mică de 10%. Restul de 90% din cei peste două milioane de locuitori ai metropolei sunt vizitatori. Puține persoane care vin să lucreze în Dubai își pot permite să își cumpere propria locuință. Cu toate acestea, toată lumea trebuie să trăiască undeva. Prin urmare, locuințele de închiriere în proiecte populare sunt foarte solicitate. În perioada 2009-2010, a existat o scădere generală a ratelor de închiriere asociate cu consecințele crizei. Dar deja în a doua jumătate a anului trecut, tendința sa schimbat, iar ratele de închiriere au început să crească. De exemplu, un apartament cu două dormitoare în zona populară a The Green, care în decembrie 2010 a fost închiriat pentru 85 de mii de dirhami pe an (este vorba despre 23 de mii de dolari SUA), în decembrie 2011 am închiriat pentru 110 de mii de dirhami pe an (adică. de exemplu, pentru aproximativ 30 mii USD).
Cât de profitabil este să închiriați proprietăți în Dubai?
Dacă vorbim despre închirieri pe termen lung (pentru un an sau mai mult), pentru locuințele de închiriere din Dubai venitul net din închiriere (adică venitul din închiriere, minus costurile obligatorii de întreținere a proprietății) astăzi este în medie de 5-10% pe an investit în achiziția de bunuri imobiliare. Distribuția profitabilității se datorează diferențelor dintre tipul și categoria locuințelor, locația și costul serviciilor sale. În același timp, proprietățile imobiliare exclusive mai scumpe, de regulă, oferă un randament ușor mai mic sub formă de venit din închiriere decât locuințele în masă în proiecte accesibile. În cazul închirierilor pe termen scurt, randamentul actual al investițiilor poate fi de la 10 la 20% pe an. Și nu uitați să adăugați la aceasta și o creștere a valorii imobilului în sine.
Există funcții atunci când închiriați o casă pentru chirie pe termen lung și pe termen scurt?
La închirierea unui contract de închiriere pe termen lung, contractul este de obicei încheiat pe un an cu posibilitatea reînnoirii ulterioare.
Chiria pentru întregul an se plătește în avans la semnarea contractului de închiriere. În acest caz, chiriașul se deschide în nume propriu și plătește în mod independent toate facturile curente pentru apă, energie electrică, servicii de comunicații etc. Prin urmare, contractul de închiriere pe termen lung minimizează riscurile financiare și costurile administrării imobiliare.
Pentru închirieri pe termen scurt, ratele de închiriere sunt mult mai mari, cu toate acestea, toate cheltuielile curente trebuie plătite de proprietar în mod independent. În plus, pentru închirierea unei locuințe de închiriere scurte trebuie să îndeplinească anumite cerințe: apartamentul sau vila trebuie să fie mobilate și dotate cu tot ceea ce este necesar pentru a trăi, inclusiv vesela, lenjeria de pat, etc. curățarea, spălarea hainelor etc. Deoarece turiștii închiriază adesea locuințe pentru chirii scurte, trebuie să fim pregătiți și pentru faptul că locuințele vor trebui transferate chiriașilor și retrase de la ei la orice oră din zi sau din noapte.
Se dovedește că numai proprietarii care au reședința permanentă în Dubai vor putea închiria pe un contract de închiriere pe termen scurt?
Deloc. Proprietarii pot angaja specialiști pentru a rezolva întregul spectru de probleme emergente. De exemplu, noi, la IMEX Real Estate, oferim clienților noștri o gamă completă de servicii de administrare a proprietăților în Dubai. Am dezvoltat pachete de servicii speciale atât pentru opțiunea de închiriere a unui contract de închiriere pe termen lung, cât și pentru închiriere pe termen scurt. Avem grijă de toate problemele care apar, de la dotarea locuințelor cu tot ceea ce este necesar și găsirea chiriașilor și terminând cu pregătirea rapoartelor și plata veniturilor din chirii. Tot ce este necesar de la proprietar este să ne contactăm și să încheiem un contract adecvat cu compania noastră.
Mai mult, putem oferi clienților noștri care încă nu au proprietăți imobiliare în Dubai, opțiuni de investiții care țin cont de utilizarea ulterioară a acestuia. Achiziționând o vilă sau un apartament prin IMEX Real Estate, cumpărătorul poate încheia imediat cu noi un contract pentru administrarea ulterioară, cu parametri de rentabilitate prestabiliți. De exemplu, dacă o casă este achiziționată în scopul cheltuirii în Dubai doar câteva luni pe an, prin închirierea perioadei rămase, puteți obține un venit suplimentar foarte bun.
Și câți dintre compatrioții noștri cumpără locuințe în Dubai?
Multe. Populația de limbă rusă este unul dintre primele locuri din numărul total de cumpărători de bunuri imobiliare din Dubai. Majoritatea sunt proprietari de întreprinderi mici și mijlocii. Alcătuiesc cel mai activ mediu, sunt gata să studieze cu atenție piața, să ia în considerare ofertele, să ia decizii în cunoștință de cauză. În ultimii ani, am observat și o creștere a numărului de cumpărători din sectorul non-profit: funcționarii și angajații marilor corporații de stat.
Cele mai populare dintre compatrioții noștri din motive evidente sunt zonele de coastă prestigioase din Dubai: Palm Jumeirah, Marina Marina și un proiect de locuințe amplu situat direct pe malul mării - Jumeirah Beach Residence. De obicei, cu locuințele din aceste zone, nu există probleme speciale la cumpărarea, vânzarea și închirierea, inclusiv cu schema de utilizare sezonieră a locuințelor de către proprietarii și închirierea în restul timpului. Imobiliarele din aceste zone sunt cele mai lichide pentru investitori și mai confortabile pentru reședința personală.
Care sunt, în opinia dumneavoastră, perspectivele pe piața locuințelor din Dubai?
Cei mai mulți participanți la piață sunt de acord că în următorii ani în Dubai vom înregistra o creștere lină a pieței. Și există motive pentru acest lucru. De când a început criza în 2008 în Dubai, nu a fost lansat un singur proiect rezidențial.
Moratorul privind înregistrarea noilor proiecte introduse de Autoritatea de reglementare a pieței imobiliare din Dubai (RERA) nu a fost încă ridicat. În același timp, potrivit Centrului statistic din Dubai, populația emiratului în ultimii trei ani a crescut cu peste 300 de mii de locuitori, iar rata de creștere este doar în creștere. Acest lucru este facilitat de stabilitatea politică, cel mai înalt nivel de securitate, un climat de investiții favorabil, absența impozitelor și restricții la circulația capitalurilor, precum și costul desfășurării afacerilor redus semnificativ ca urmare a crizei (chirie de birou, costuri de personal etc.). Toate acestea atrag afaceri, care, la rândul lor, necesită resurse umane.
Acum piața este în proces de absorbție a surplusurilor imobiliare, a căror construcție a fost începută chiar înainte de criză. Întrucât imobilul este un atu care necesită o perioadă semnificativă de timp pentru construire (ciclul de construcție a clădirilor durează, în medie, 2-3 ani), inevitabil va apărea o deficiență pe piață pentru viitorul prevăzut. De aceea, putem vorbi cu încredere despre un scenariu optimist pentru dezvoltarea situației pe piața imobiliară din Dubai.
Acest lucru este confirmat și de datele publicate recent de la Departamentul Funciar Dubai cu privire la volumul tranzacțiilor imobiliare din ultimul an. Conform acestor date, volumul total al tranzacțiilor imobiliare înregistrate în Dubai în 2011 a crescut cu 20% față de 2010 și a ajuns la 39 de miliarde de dolari SUA.
Adică totul va fi bine?
Sunt absolut sigur de asta. Mulțumesc pentru conversație. Vă dorim succes. Puteți obține orice informații suplimentare despre achiziția și gestionarea imobilelor în Dubai de la specialiștii IMEX Real Estate prin tel. la Moscova +7 495 5100008, număr gratuit în UAE 800-IMEX (800-4639) sau prin trimiterea unei solicitări prin e-mail [email protected]
